Распространение семейной ипотеки на вторичный рынок в городах, где почти не строят жилье, может оказаться только первым шагом в расширении этой самой популярной льготной программы. «Сейчас мы посмотрим, как эта программа заработает, насколько она будет востребована. И дальше, если будет необходимо, мы будем предлагать ее расширять», – заявил вице-премьер Марат Хуснуллин.
Сейчас большая часть жилищных кредитов выдается по семейной ипотеке: в феврале, по данным Центробанка, ее было выдано на 174 млрд руб. – это 77% всех кредитов, в том числе 88% льготных. Она предназначена для семей, где есть хотя бы один ребенок не старше 6 лет: они могут взять кредит всего под 6% на покупку квартиры в новостройке или частного дома. С 1 апреля по этой программе можно будет покупать квартиры и на вторичном рынке – но только в городах, где строится не более двух домов. И хотя среди них есть и крупные, например, Мурманск, по оценке ЦБ, эффект от расширения программы будет незначительным. А против более радикального расширения выступает Минфин: в этом году субсидирование льготных ипотечных программ обойдется бюджету более чем в 1,2 трлн руб.
«Для расширения семейной ипотеки сейчас нет оснований», – комментировал замминистра финансов Иван Чебесков предложение распространить программу на семьи с детьми до 18 лет. Министерство пытается ограничить ее расширение и прорабатывает вопрос о распространении семейной ипотеки на вторичку «для отдельных категорий граждан».
Ипотечное кредитование рухнуло во второй половине прошлого года после отмены самой популярной льготной программы, по которой кредит под 8% мог взять любой, переформатирования остальных и взлета процентных ставок. Минстрой готовит меры поддержки застройщиков, для которых наступили трудные времена. Застройщики ответили на падение спроса замедлением вывода новых проектов. «У нас снизился объем запуска новых проектов на 26% – это первое снижение с 2021 г.», – отмечал замминистра строительства Никита Стасишин. Продажи девелоперов в этом году могут сократиться на 20% в денежном выражении до 20%, если ключевая ставка останется высокой, а условия ипотечных программ с господдержкой не изменятся, предупреждало рейтинговое агентство АКРА.
Это может привести к дефициту квартир в 2026-2027 гг., опасаются многие эксперты. В таких условиях перенос части спроса на вторичный рынок мог бы смягчить ситуацию.
Парадоксальным образом распространение семейной ипотеки на вторичный рынок может поддержать и первичный – прежде всего в регионах. Руководитель центра финансовой аналитики Сбербанка Михаил Матовников, парируя часто упоминаемый Центробанком тезис о колоссальном разрыве в ценах на новостройки и старые квартиры, привел интересное объяснение этому феномену. Во многих регионах сокращается население из-за миграции, естественной убыли, поэтому основная цель покупки квартир там – улучшение жилищных условий, а это, как правило, первичный рынок. При этом старая квартира, в которой сейчас живут люди, – продается. В результате возникает ситуация, когда «все хотят продать вторичку и купить первичку», заключает Матовников. По его словам, во многих регионах это серьезная проблема: разрыв в ценах растет и денег на то, чтобы купить новую квартиру за счет продажи старой, уже не хватает.
