Рост процентных ставок, сжатие ипотечного рынка и падение спроса на подорожавшие квартиры означают заставляют власти готовить меры поддержки девелоперов, для которых наступает трудное время. Минстрой работает над адресными мерами поддержки застройщиков, заявил в Госдуме замминистра Никита Стасишин.
Меры, по его словам, будут адресными и направлены на то, чтобы было как можно меньше недостроенных домов. В этом году Минстрой не видит проблем с вводом жилья, но дальше «у нас есть опасения, и мы работаем… по мерам поддержки предложения», сказал Стасишин. Поддержка, по его словам, «точно будет более адресная и точно будет в привязке к объемам распроданности, чтобы граждане в срок могли получить квартиры».
Идея в том, чтобы, как в 2022 г., субсидировать ставку по проектному финансированию, о параметрах пока рано говорить, объяснил замминистра. Тогда максимальная ставка по кредиту составляла 15%, остальное компенсировало государство. По данным Центробанка, в IV квартале средняя ставка в проектном финансировании составляла 9,4% (она столь низка за счет средств на счетах экскроу, которыми банки могут бесплатно пользоваться до их раскрытия при вводе дома в эксплуатацию). При этом из 8,2 трлн руб. кредитов по проектному финансированию более триллиона были выданы по ставкам выше 20%.
Вероятные проблемы девелоперов связаны со снижением спроса из-за возросших цен и обвала ипотечных выдач после переформатирования льготных программ и взлета ставок по рыночной ипотеке до почти 30%.
Застройщики готовятся к непростым временам. Проводимый ЦБ опрос предприятий показал, что в марте «в строительстве ожидания по спросу вновь перешли в отрицательную зону». В условиях пониженного спроса застройщики ограничивают вывод новых проектов: предложение квартир в массовом сегменте понизилось, отмечает аналитик Промсвязьбанка Лаура Кузнецова. Продажи девелоперов в этом году могут сократиться на 20% в денежном выражении до 20%, если ключевая ставка останется высокой, а условия ипотечных программ с господдержкой не изменятся, ожидает рейтинговое агентство АКРА.
«Мы действительно видим колоссальное снижение объемов выдачи рыночной ипотеки. У нас снизился объем запуска новых проектов на 26% – это первое снижение с 2021 г.», – признал Стасишин. По его данным, сейчас из 117 млн кв м строящегося жилья распродано 30%. Это близко к минимуму за последние годы: обычно распроданность жилья колеблется в пределах 30-45%. Около 30% она была в первой половине 2023 г.
Руководитель центра финансовой аналитики Сбербанка Михаил Матовников считает, что ЦБ слишком сильно закрутил гайки на ипотечном рынке: доля плохих кредитов растет, но остается крайне низкой, менее 1%: «Можно говорить о пузыре на рынке стройки, но на рынке ипотеки все нормально... Неправильно, что из-за этого страдают девелоперы». Центробанк же уповает на то, что компании накопили запас прочности за годы бума льготной ипотеки компании сформировали запас, который позволит им сохранить устойчивость, пока процентные ставки будут оставаться высокими.
Тех же, кто не справится, скорее всего, поглотят более сильные игроки. Аналитики Альфа-банка не исключают активизацию сделок слияний и поглощений в отрасли: «Полагаем, что крупные игроки с наиболее устойчивой денежной позицией постараются выкупить земли небольших компаний, которым сложнее работать в условиях жесткой денежно-кредитной политики».
