Рост цен на столичное жилье оказался обманчивым. Реальная стоимость квадратного метра на вторичном рынке Москвы падает уже более года и с июля 2023 г. снизилась на 6%, посчитали эксперты Института Гайдара.
Они собрали данные самых популярных сервисов недвижимости и в дополнение к обычным индексам цен рассчитали гедонический, который позволяет очистить поведение цен от изменения структуры рынка и потребительских предпочтений. Например, если люди стали покупать больше квартир ближе к центру, где жилье дороже, средние цены будут расти, но это означает не общий рост цен на недвижимость, а изменения качества покупаемого жилья. Гедонический индекс при этом не изменится. С июля 2023 г. по февраль 2025 г. этот индекс вырос на 10%, но с поправкой на инфляцию в Москве это соответствует падению на 6%.
Гедонический индекс меняется меньше стандартных, но в итоге их изменения за эти 20 месяцев оказались довольно близки. Индекс почти непрерывно снижается уже год, в том числе в январе-феврале. С середины 2024 г. номинальные цены на вторичном рынке жилья в Москве остаются стабильными без явных признаков роста, и из-за высокой инфляции в реальном выражении квартиры дешевеют, отмечают авторы исследования. Рост доходов населения и переток ипотечного спроса с первичного рынка на вторичный после отмены льготной ипотеки не смогли перекрыть обвал выдач рыночной ипотеки, которая стала недоступна из-за высоких ставок, полагают авторы исследования.
После взлета ставок рыночной ипотеки и переформатирования льготных ипотечных программ россияне стали чаще покупать недвижимость за счет собственных средств. «Мы видим это по наполнению счетов эскроу», – объясняла председатель Центробанка Эльвира Набиуллина. Но здесь есть и обратный эффект, отмечают эксперты Института Гайдара: высокие ставки по вкладам снижают привлекательность инвестиционных покупок недвижимости – для сдачи в аренду или в расчете на рост цен: «Текущие уровни ключевой ставки являются блокирующими для роста цен на 1 кв м вторичного жилья в Москве». Поэтому в начале года номинальные цены оставались стабильными «без явных признаков роста уже на протяжении года», а реальные продолжали снижаться.
Для большинства семей жилье остается одной из ключевых статей расходов, объясняют авторы важность своих расчетов динамики цен на вторичном рынке в Москве: «В условиях экономической нестабильности, вызванной глобальными кризисами, санкциями и внутренними изменениями, рынок недвижимости становится важным индикатором благосостояния населения и инвестиционной привлекательности столицы». Аналитики «Т-инвестиций» по-прежнему считают недвижимость хорошим инструментом для защиты от инфляции и девальвации на длинном горизонте, однако видят риск стагнации цен в 2025 г. Спрос в целом ослабевает из-за сворачивания государственных льготных программ, объясняют они.
В начале года вторичный рынок недвижимости Москвы оставался бенефициаром перегретых цен на первичку, где большая часть сделок теперь оформляется за счет собственных средств покупателей, отмечает аналитик Промсвязьбанка Лаура Кузнецова. Она не ждет существенного ухудшения ситуации на вторичном рынке, несмотря на давление высоких ставок на спрос и цены.
