Высокие ставки и цены на жилье добили ипотеку. В январе банки выдали кредитов всего на 127 млрд руб. – более чем вдвое меньше, чем в декабре (291 млрд), сообщил ЦБ. Сравнение с декабрем может быть не показательным: в конце года выдачи обычно растут, а в январе падают, в том числе из-за длинных праздников, а в феврале, по предварительным данным, выдачи начали расти, успокаивает ЦБ. Но и по сравнению с январем 2024 г. (272 млрд руб.) падение тоже более чем двукратное.
Обвал затронул все сегменты, даже льготную ипотеку – 106 млрд руб. за месяц против 234 млрд в декабре. По самой востребованной программе «Семейная ипотека» выдано 90 млрд руб. (193 млрд в декабре). Выдачи рыночной ипотеки рухнули почти втрое – с 57 млрд руб. в декабре до 21 млрд. Так мало за месяц банки не выдавали с начала 2018 г., когда Центробанк начал публиковать эти данные. Даже в январе 2018 г. и провальной весной 2022 г.(апрель и май) было больше: 148, и 162 и 139 млрд руб., соответственно. По предварительным данным, ипотечный портфель сократился на 0,2% даже с корректировкой на сделки секьюритизации (переупаковка кредитов в облигации).
Трудное время для ипотеки настало во второй половине прошлого года после отмены ужесточения условий льготных программ и отмены самой популярной из них, безадресной ипотеки с господдержкой, которую под 8% мог взять каждый. Одновременно ЦБ после 6-месячного перерыва возобновил повышение ключевой ставки: с июля по октябрь она выросла с 16% до 21%. Выдачи снизились, но не очень сильно: как отмечал Центробанк, рынку присуща определенная инерция и одобренные кредиты могут выдаваться в течение 2-3 месяцев. А в IV началось резкое торможение, и в результате, по данным ЦБ, ипотечный портфель за 2024 г. вырос всего на 10,4% – минимум за весь период наблюдения с 2009 г. Рост мог быть еще меньше, но россияне стали реже выплачивать ипотеку досрочно: из-за высоких ставок это невыгодно. В этом году ЦБ прогнозирует еще меньший прирост – на 3-8%.
Провал так глубок, что власти начали принимать меры по стимулированию выдач. Минфин увеличил возмещение банкам по льготным программам. Ставки выросли не только по кредитам, но и по депозитам, что неожиданно сделало льготную ипотеку невыгодной для банков. Для заемщика ставка по ней составляет 6%, а бюджет компенсирует банкам разницу до ставки на 2% выше ключевой. При этом стоимость привлекаемых клиентских средств доходила до 25%,и банки для повышения маржинальности льготных кредитов брали комиссии, объясняет ЦБ. Чтобы обеспечить бесперебойность выдач ипотеки с господдержкой, возмещение на полгода (с 7 февраля по 6 августа) повышено на процентный пункт, пишет он.
ЦБ с марта смягчает условия ипотечного кредитования: он будет считать ипотеку с первоначальным взносом более 20%, выданную людям с показателем долговой нагрузки (отношение платежей по кредитам к доходу, ПДН) ниже 70% менее рискованной. Надбавки к коэффициентам риска при расчете банками нормативов снизятся, и они при том же размере капитала смогут выдавать больше кредитов.
