Центробанк признал, что перестарался в борьбе с ипотечным бумом и решил немного открутить гайки. С марта он будет считать ипотеку с первоначальным взносом более 20%, выданную людям с показателем долговой нагрузки (отношение платежей по кредитам к доходу, ПДН) ниже 70% менее рискованной. Надбавки к коэффициентам риска при расчете банками нормативов снизятся, и они при том же размере капитала смогут выдавать больше кредитов.
Председатель ЦБ Эльвира Набиуллина назвала ипотеку, по которой ЦБ сделал банкам поблажки, «среднерискованой». Регулятор объясняет свое решение тем, что добился снижения рисков. В IV квартале на кредиты заемщикам с ПДН более 80% пришлось всего 13% выдач, а во второй половине 2023 г. таких была почти половина (45%). Меньше стало выдаваться и кредитов с низким первоначальным взносом: их теперь менее 20%, а годом ранее было 50%.
При этом выдачи ипотеки драматически рухнули. Ноябрь и декабрь стали для ипотечного рынка худшими с апреля-июня 2022 г.: было выдано 72 и 73 тыс. кредитов на 274 и 291 млрд руб., соответственно. Это почти втрое меньше, чем в конце 2023 г. и примерно вдвое меньше, чем в 2021 г. Сказались ужесточение регулирования, отмена с июля самой популярной «ипотеки с господдержкой», которую под 8% мог взять любой, и ужесточение условий других льготных программ, а также повышение ключевой ставки до 21%. В январе, по предварительным данным, выдачи продолжили падать.
ЦБ считает это возвращением к норме: с середины 2023 – до июля 2024 г. те, кто хотел, спешили взять кредит, пока безадресную льготную ипотеку не прикрыли. В 2024 г. банки выдали ипотеки на 4,9 трлн руб. – это почти на 40% меньше, чем в рекордном 2023 г. (7,8 триллиона), но сопоставимо с результатами 2020 и 2022 гг. (4,4 и 4,8 трлн руб. соответственно), пишет регулятор. Оба эти года были кризисными, а в 2021 г. банки выдали ипотеки на 5,7 трлн руб.
В этом году банкиры и независимые эксперты ждут, что выдачи ипотеки продолжат падать. Сбербанк прогнозирует сокращение рынка на 14%, до 4,3 трлн руб., ВТБ – минимум на 20% до примерно 4 трлн руб., это меньше, чем в 2020 г.
Высокие ставки сокращают не только выдачу, но и погашение ипотеки: у людей нет стимула досрочно выплачивать кредиты, как они делали раньше. Например, льготную ипотеку заемщики будут выплачивать по графику 20 или 30 лет, говорил директор департамента банковского регулирования и аналитики ЦБ Александр Данилов. Поэтому ипотечный портфель продолжит расти. По итогам этого года ЦБ прогнозирует, что он увеличится на 3-8%.
