Стремление россиян любой ценой взять, а банков — выдать ипотеку до окончания действия льготных программ 1 июля привело к тому, что сроки кредитов удлинились до рекордных значений. По выданным в мае кредитам они составили в среднем 303,7 месяца, следует из данных ЦБ. Это всего второй раз в истории, когда средний срок выданных кредитов превысил 25 лет: в декабре 2023 г. он был 302,3 месяца.
Рекорд обеспечили льготные госпрограммы — они последнее время определяют происходящее на ипотечном рынке. В мае, по данным ЦБ, по этим программам было выдано 75% кредитов, а на первичном рынке их доля составила 90%. Срок кредитов на новостройки тоже оказался рекордным: 318,8 месяца, или более 26,5 лет.
Многим заемщикам, видимо, придется гасить ипотеку и после выхода на пенсию. Банки стали больше кредитовать людей старших возрастных групп, отмечал ЦБ (это относится не только к ипотеке). Из его данных следует, что за полгода (с II по IV квартал 2023 г.) доля ипотечных заемщиков старше 40 лет выросла с 39% до 42% (в том числе старше 50 лет — с 13% до 14%). При среднем сроке кредита 25 лет получается, что по графику погашение не менее половины таких кредитов заканчивается, когда заемщики достигнут пенсионного возраста (65 лет у мужчин и 60 у женщин). Впрочем, значительная часть ипотеки выплачивается досрочно.
Банки удлиняют кредиты, чтобы они были долее доступны заемщикам: чем больше срок, тем меньше ежемесячный платеж. Льготная ипотека привела к перегреву рынка недвижимости и огромному росту цен, прежде всего на новостройки. Доступность жилья снизилась примерно на 10%, оценивал предправления Сбербанка Герман Греф. ЦБ приводил данные Росстата и «Домклик», по которым разница между средними ценами на первичном и вторичном рынках выросла с 9% в начале 2020 г. до, соответственно, 55% и 45% на 1 апреля. До запуска льготных программ в 2020 г. доля первичного рынка составляла 40%, вторичного — 60%, а к началу 2024 г. баланс изменился: 75% на 25% в пользу «первички», отмечала замдиректора департамента финансовой политики Минфина Ольга Болтрукевич.
С июля самая популярная льготная программа «ипотека с господдержкой» под 8% прекращена, а условия второй, «семейной ипотеки», ужесточаются. Они еще не опубликованы, и до тех пор ведущие банки ее не выдают. Власти обсуждают снижение максимальной суммы и по ИТ-ипотеки с 18 до 9 млн руб. — это должно ограничить выдачи в Москве, на которую сейчас приходится 40% ИТ-ипотек.
Итоги июня еще не подведены, но банкиры, чиновники и независимые эксперты ожидают мощного скачка выдач перед сворачиванием госпрограмм, а затем глубокого спада на ипотечном рынке. Греф говорил о 30%-ном росте продаж ипотеки в Сбере в июне по сравнению с маем, ВТБ оценивал общий рост по всей стране в 45%. По итогам года выдачи снизятся примерно на треть до 5,3-5,4 трлн руб., главный провал придется на июль–август, полагает начальник управления «Ипотечное кредитование» ВТБ Сергей Бабин.
Рынку необходимо охлаждение, оно оздоровит его, считает Греф: «Я поддерживаю фронтальное сворачивание ипотечных программ. На рынке ипотеки сложился колоссальный перекос. Если ты в течение двух лет принимаешь стимулирующие препараты, то потом тебе придется уже выходить с помощью специалистов из этой истории. Сейчас мы пару лет поболеем, и рынок придет в нормальное равновесное состояние».
