Не в силах остановить ипотечный бум, вызванный льготными программами, власти пошли на радикальные меры. Новые правила выдачи ипотеки с господдержкой, которые начнут действовать со следующей недели, оказались гораздо более жесткими, чем ожидали участники рынка и аналитики.
Постановление правительства направлено главным образом против льготной ипотеки. Ставка по ней 8% (остальное банкам компенсирует бюджет), взять ее можно на покупку новостройки, строительство дома или покупку земли для этого. Это самая популярная госпрограмма, на нее сейчас приходится примерно половина ипотеки на новостройки. По ней минимальный размер первого взноса повышен с 20% до 30%, а максимальный размер кредита в столичных регионах (Москва, Санкт-Петербург и их области) снижен вдвое – до 6 млн руб., что фактически означает отмену этой программы в Москве и сильное сокращение в трех остальных регионах.
Другая популярная программа, семейная ипотека под 6% (основание – рождение ребенка в 2018 г. и позже, либо минимум два несовершеннолетних ребенка в семье) не изменилась. Эту программу можно считать адресной, объяснила в пятницу председатель ЦБ Эльвира Набиуллина.
Заемщики теперь могут брать только один льготный кредит, взять льготную и семейную ипотеку больше не получится. Граждане лишатся возможности «спекулировать», станет гораздо дороже провернуть схемы типа взять кредит под 6-8% и положить его на депозит под 15-17%, пишет профессор ВШЭ Евгений Коган. Но дело не в этом.
Принятые меры оказались жестче ожидаемых, констатируют аналитики SberCIB Георгий Иванин и Никита Ковалев (они, например, не прогнозировали повышения первоначального взноса для регионов). Больше не стоит рассчитывать на продление ипотеки с господдержкой (программа действует до 1 июля 2024 г.): «Теперь вероятность продления льготной ипотеки (даже на более жестких условиях) снижается», – полагают Иванин и Ковалев.
На этой неделе многие наверняка попытаются запрыгнуть на уходящий поезд, и заявки на льготную ипотеку резко подскочат, полагает Коган, а вот дальше спрос неизбежно просядет. «Это практически отмена данной программы в регионах присутствия публичных застройщиков, для которых доля столичных агломераций находится выше 70%», – считают аналитики «Моих инвестиций» Мария Колбина и Николай Ковалев. Сделки по льготной ипотеке могут покрыть только маленькие квартиры до 40 кв. м и в большом удалении от центральных регионов столиц.
Иванин и Никита Ковалев чуть более оптимистичны. Они ссылаются на оценки ДОМ.РФ: в Москве 56% предложения приходится на сегмент комфорт-класса, где в середине октября средняя цена лота была 11,8 млн руб. Еще 43% приходилось на более дорогие бизнес- и премиум-классы и всего 1% — на экономкласс со средней ценой 8,7 млн руб. Таким образом, для Москвы с учетом средней стоимости квартир использование льготной ипотеки позволит закрыть максимум половину стоимости лота в комфорт-классе, заключают они. В Подмосковье, по их оценке, ситуация более благоприятная: на эконом- и комфорт-классы приходится 13% и 81% предложения со средней ценой лота 6,9 млн руб. и 8,2 млн руб., что позволяет покрыть более 70% стоимости даже при новом лимите. В Санкт-Петербурге и Ленобласти негативный эффект от новых мер также будет меньше.
Иначе остановить ипотечный бум не получалось. Госпрограммы на покупку первичной недвижимости разгоняют жилищный рынок, отмечает аналитик Промсвязьбанка Лаура Кузнецова: несмотря на ужесточение требований, цены все еще растут: в ноябре в среднем по России на 2,2% (7% в годовом выражении). Минимальный взнос был повышен в сентябре (с 15% до 20%), но лавину спроса это не остановило. «Пока, к сожалению, ажиотажный спрос на жилье не снижается», – признал глава Минстроя Ирек Файзуллин, комментируя пятничное изменение условий выдачи льготной ипотеки.
С учетом новых правил и призрачных шансов на продление программы в каком-либо виде, Иванин и Никита Ковалев ожидают, что первичный рынок рухнет до прошлогоднего уровня: «Спад на рынке новостроек в России в физическом выражении в 2024 г. может достигнуть 15–20% (после роста на 20% в текущем году)». До этого они прогнозировали спад на 8%.
«Сокращение продаж будет встречено замедлением предложения и новых площадок, ценовыми инвестициями и промо, а также перераспределением в более доступный продукт», – ожидают Колбина и Николай Ковалев. По мнению Кузнецовой, ужесточение условий госпрограмм и повышение ключевой ставки до 16% постепенно замедлит рост цен в ближайшие месяцы.
«Строители взяли кредиты под ипотечный спрос, в том числе под залог строек. Если спроса не будет, как они будут выходить из этой ситуации? Это существенная история для устойчивости сектора и банков», – опасается заместитель гендиректора аналитического центра ЦМАКП Дмитрий Белоусов.
У сектора есть определенный запас с 90%-ным покрытием эскроу-счетов проектного финансирования и высокими уровнями рентабельности (20-25% по EBITDA), считают Колбина и Николай Ковалев. Даже если отмена ипотечных льгот лишит рынок жилья 25-30% потенциальных покупателей, большинство застройщиков не будет работать в убыток, отмечает Коган.
Но и бесследно такой удар не пройдет. «Одновременное повышение процентных расходов при уменьшении выручки способно существенным образом негативно отразиться на показателях прибыльности застройщиков жилья и их инвестиционной привлекательности», – отмечается в презентации ведущего научного сотрудника ИПЭИ РАНХиГС Георгия Мальгинова и профессора Финансового университета Сергея Стерника, размещенной на сайте Центробанка.
Главными пострадавшими станут крупные застройщики, работающие в столичных агломерациях, в том числе публичные. Для них «реализовался негативный сценарий, который может грозить половине текущих продаж», – отмечают Колбина и Николай Ковалев. Иванин и Никита Ковалев согласны с коллегами, ожидая наибольший негативный эффект для группы ПИК: по их оценкам, в этом году на Москву приходится более 90% продаж компании. Бумаги девелоперов сегодня отстают от рынка: индекс Мосбиржи прибавлял 1,6%, акции ПИК – 1,2%, а «Самолета» и ЛСР – теряли 0,8% и 1,1%.
