В России новый дефицит — на этот раз мест на складах. Склады в крупных городах переполнены, и загруженность девелоперов московского региона бьет рекорды, рапортуют консалтинговые компании.
«Запишитесь в очередь. Сегодня складских площадей нет!» — так называется комментарий Центра экономического прогнозирования Газпромбанка (ЦЭП). Компаниям, желающим арендовать или купить большой современный склад, приходится записываться в лист ожидания — такого на рынке складской недвижимости никогда не было, отмечают авторы. «Листы ожидания» были характерны для офисного рынка Москвы до 2008 г., для торговых центров в 2011–2012 гг.
Это привело к скачку цен на аренду складов. К началу лета средняя ставка, по данным IBC Real Estate, не превышала 6500 руб. за кв. м в год без НДС и операционных расходов. Сейчас запрашиваемые ставки аренды и в Москве, и в Петербурге перешагнули 7500 руб., пишут аналитики ЦЭП.
После начала войны спрос на склады резко упал и девелоперы заморозили большинство новых проектов, объясняют аналитики IBC Real Estate. Теперь они наверстывают упущенное и на фоне ажиотажного спроса разворачивают рекордный объем строек.
Если раньше в России большие склады нужны были в первую очередь продуктовым ретейлерам, которые работали в городах-миллионниках, то теперь рост идет по всей стране благодаря развитию онлайн-ретейлеров и маркетплейсов, запускающих новые складские центры в регионах для увеличения скорости и качества доставки, объясняли аналитики CORE.XP. Аналитики ЦЭП добавляют к этому спрос со стороны логистических компаний, дистрибьюторов и импортозамещение в промышленности — все это привело к снижению доли свободных складских площадей до 0,3% в московском регионе и до 0,4% в Санкт-Петербурге, перечисляют аналитики ЦЭП. В итоге найти под аренду готовый склад в 15 000–20 000 кв. м сейчас нельзя, приходится заключать сделки в строящихся объектах или заказывать стройку под себя, да и то можно попасть в очередь — желающих слишком много.
Это происходит не только в Москве и Санкт-Петербурге. Спрос на склады в этом году сильно вырос по всей России, сообщала CORE.XP. Девелоперы, по ее данным, пытаются удовлетворить его: в регионах начали новые крупные проекты — в таких городах как Омск, Оренбург, Саратов, где предложение качественных современных складов не превышало несколько сотен кв. м, заключены сделки по строительству больших складских зданий — примерно по 130 000 кв. м.
В итоге, по ее прогнозу, в регионах без учета Москвы и Подмосковья будет арендовано и куплено 2,7 млн. кв. м складской недвижимости, в том числе строящейся. Это почти на 1 млн кв. м превзойдет предыдущий рекорд 2021 года, когда было закрыто сделок на 1,6 млн кв. м. В московском регионе только за три квартала куплено и арендовано 2,5 млн складских помещений, включая строящиеся, сообщает IBC Real Estate.
И все же до сих пор налицо «тотальный дефицит предложения, отмечают аналитики IBC Real Estate. По их подсчетам, в результате такой активности в ближайшие два года в Москве будет введено еще 2,5 млн кв м новых складов. За три квартала девелоперы заключили контракты на строительство 800 000 кв. м. складов под конкретных заказчиков. Крупнейшие из них — для электронной торговли. Так, для Wildberries строится распределительный центр в Электростали (242 000 кв м), для компании «Все инструменты» — 115 000 кв м в Чашниково и для Ozon — 105 000 кв м в Домодедово.
Правда, из-за резкого роста ключевой ставки ЦБ девелоперы могут снизить активность по запуску новых проектов, предупреждает IBC Real Estate. Но в любом случае на ближайшие пару лет они себе загрузку обеспечили.
Рост доли свободных площадей может произойти либо в случае падения спроса, либо большого объема строительства складов, предназначенных для сдачи в аренду на открытом рынке, а ни того, ни другого пока не ожидается, указывают аналитики ЦЭП.
