Резкое повышение ключевой ставки Центробанком в нормальной ситуации должно было бы остудить интерес к инвестициям в недвижимость, но ситуация в российской экономике с начала войны ненормальная, и рынок коммерческой недвижимости бьет рекорд за рекордом за счет продолжающейся распродажи иностранных активов.
В III квартале ЦБ трижды поднимал ключевую ставку, доведя ее с 7,5% до 13%, но инвестиции в недвижимость за эти три месяца достигли 239 млрд рублей — максимальный квартальный результат за всю историю наблюдений, подсчитали аналитики IBC Real Estate. Они учитывают инвестиционные сделки с жилой, торговой, гостиничной и промышленной недвижимостью, исключая покупку участков без проекта, совместные предприятия и продажу жилья конечным пользователям.
Инвесторы уже год как проявляют небывалую активность. Результат за 9 месяцев в 610 млрд рублей тоже рекордный — он на 23% превышает показатели всего 2022 года, кстати, тоже рекордного.
Все дело в закрытии мегасделкок с рядом «трофейных» активов от уходящих с российского рынка иностранных продавцов — без этого динамика была бы на уровне прошлого или даже позапрошлого года, указывают эксперты IBC Real Estate. Распродается в основном торговая недвижимость — на нее пришлось 46% инвестиционных сделок января-сентября, тогда как на жилую — 25%, а на офисную — 16%, складскую — 7% и гостиничную — 6%, подсчитала IBC Real Estate.
Прежде всего речь о самой большой в истории российского рынка портфельной сделке с торгцентрами «Мега». Владелец — шведская Ingka Centres в конце сентября завершила продажу 14 комплексов общей площадью 2,3 млн кв. м. в Московском регионе, Ленинградской области, Самаре, Казани, Екатеринбурге, Новосибирске, Нижнем Новгороде и других городах. Новым владельцем крупнейшей в стране сети торгцентров стала группа Газпромбанка. Сумма сделки с учетом дисконтов вряд ли превысила $2 млрд (193 млрд руб.), полагает генеральный директор «Infoline-аналитики» Михаил Бурмистров.
Судя по комментарию IBC Real Estate, которая была консультантом этой сделки, банк мог получить актив еще дешевле: компания отмечает, что благодаря этой сделке результат третьего квартала — «превышен более чем в два раза». А половина от квартальных 239 млрд рублей — это 119,5 млрд. До начала войны Союз торговых центров оценивал «Меги» более чем в 300 млрд рублей.
Среди других крупных «трофеев» — ТРЦ «Метрополис» площадью 205 тысяч кв. м., который IBC Real Estate оценивает в 55-60 млрд руб. (американская компания Hines продала его фонду из Армении Balchug Capital), семь ТРЦ Park House общей площадью 214 000 кв. м. (нидерландская Atrium European Real Estate продала его российскому «Рамо-М» за 12-15 млрд руб.), и ТРЦ «Невский центр» площадью 91 000 кв. м. (чешская PPF Real Estate продала его российскому ООО «Стокманн СПБ центр» за 10-11 млрд руб).
«Пока на рынке сохраняется отложенный эффект. Текущий совокупный показатель инвестиций соответствует ранее заявленному нами оптимистичному прогнозу, в котором было заложено закрытие уникальных сделок по продаже иностранными собственниками своих активов в РФ. К концу года, с ожидаемым повышением уровня ключевой ставки и на фоне снижения предложения крупных качественных активов, инвестиционная динамика начнет замедляться. Однако суммарно, по итогам 2023 года, объем инвестиций в недвижимость России может достигнуть 700 млрд руб., что станет историческим максимумом», — прогнозирует Микаэл Казарян, член совета директоров, руководитель департамента рынков капитала и инвестиций IBC Real Estate.
