Девальвация, инфляция и рост ставок по кредитам заставили россиян спасать сбережения в недвижимости. В Москве установлены сразу два рекорда: по числу сделок на вторичном рынке жилья за август и за первые восемь месяцев, подвело итоги августа столичное управление Росреестра.
За месяц оно зарегистрировало 17 538 сделки с жильем. Это на 17,5% больше, чем в июле, и на 81% больше, чем год назад. Прошлый август не показателен – рынок тогда еще не оправился от шока, но и по сравнению с более репрезентативным 2021 годом число переходов прав собственности выросло на 25,6%.
«Вторичный рынок столичного жилья в августе показал рекордное для этого месяца число переходов прав за все годы ведения статистических наблюдений. Так, он обогнал на 19% прошлое пиковое августовское значение 2020 года, а также стал наивысшим в этом году месячным показателем. Но на этом рекорды не заканчиваются. За январь—август зарегистрировано свыше 110 590 вторичных сделок. Это абсолютный максимум восьми месяцев за все предыдущие годы», — приводится в сообщении управления Росреестра по Москве комментарий его руководителя Игоря Майданова. Результат первых восьми месяцев на 29% превышает прошлогодний и на 3,1% – показатель 2021 г.
Дорогая «первичка» и подешевевший рубль обусловили рост спроса, объясняют рекорд аналитики MMI. Московский рынок вторичного жилья, по их оценкам, «поживает относительно неплохо»: из-за дороговизны новостроек образовался ценовой перекос и идет некоторый переток покупателей на вторичное жилье. Навес предложения там по-прежнему сохраняется, к тому же часть населения традиционно предпочла сохранить свои несколько ослабшие в стоимости рублевые сбережения в недвижимости, добавляют они.
Ценовой перекос огромен: ЦБ оценивает разрыв в стоимости между первичным и вторичным рынками жилья в 40%. Это результат ипотечного бума, спровоцированного льготными госпрограммами. Председатель ЦБ Эльвира Набиуллина говорила, что на 1 сентября годовой темп роста выдач ипотеки (объем, а не число сделок) ускорился до 30%. И это несмотря на все принимаемые меры: в этом году ЦБ уже дважды ужесточал для банков условия ипотечного кредитования, следующие ограничения начнут действовать с октября.
Ипотека в Москве в августе тоже установила рекорд: выдано 14 202 кредита (и на первичное, и на вторичное жилье). Это на 6,7% больше, чем в июле, и на 53% и 32% больше, чем в августе 2022 и более показательного 2021 годов. «Впервые был превышен порог в 14 тысяч ипотечных сделок за месяц при покупке квартир», – отметил Майданов. Прошлый рекорд (13 552) был зафиксирован в декабре 2021 г. Декабрь – пиковый месяц на ипотечном рынке. Но, по предварительной оценке ВТБ, в августе был побит и рекорд декабря 2021 г. по сумме выданной ипотеки.
Власти признают, что рынок перегрет, но сделать пока ничего не могут. «Есть определенные риски, мы их видим и купируем», – говорил недавно президент Владимир Путин. Из-за бурного спроса дорожают квартиры и их аренда. Аренда дешевых квартир подорожала до рекордных значений в августе.
Предыдущие два месяца спрос на недвижимость объяснялся главным образом ослаблением рубля, что усилило опасения по поводу инфляции, побуждая россиян инвестировать в недвижимость, в августе появился дополнительный фактор — повышение ключевой ставки с 8,5% до 12%, отмечают аналитики SberCIB Георгий Иванин и Никита Ковалев. Это вызвало ожидания, что ставки по ипотечным кредитам в рамках программы государственной поддержки также могут вырасти.
Однако ажиотаж вскоре спадет, и ипотечный рынок притормозит. ЦБ в обновленном прогнозе ждет его роста в следующем году на 9—14% после 17—21% в этом. С поднятием ключевой ставки темпы будут определенно более скромными, считают аналитики MMI. В среднесрочной перспективе мы, вероятно, увидим резкое замедление роста продаж после скачка в августе и возврат к более плавной траектории, пишут Иванин и Ковалев.
