Елена Фабричная
МОСКВА, 28 мар (Рейтер) - Ипотека стала основным источником финансирования сделок на первичном рынке жилья в России, разогнав цены на новостройки, и рынку необходима «коррекция», чтобы поддержать спрос, но выдержат ли это банки, в проектном финансировании которых заложен рост цены продаж квартир, задаются вопросом аналитики.
Последняя статистика показывает, что с первичного рынка жилья в России практически полностью ушел сегмент заключения сделок за счет собственных средств граждан, 90% сделок - ипотечные, сказал глава аналитического центра ДОМ.РФ Михаил Гольдберг.
«Ушел сегмент сделок за счет средств самих граждан, и я предлагаю подумать, почему так происходит, и что можно сделать, чтобы вернуть его обратно. В том числе и в этом, мне кажется, лежит объяснение снижения спроса на первичном рынке в прошлом году примерно на 20%», - сказал он, выступая на конференции «Ипотечное кредитование в России».
Росреестр сообщал, что спрос на новостройки в России в 2022 году сократился на 22%: число зарегистрированных договоров долевого участия (ДДУ) составило чуть больше 703.300 против 898.500 сделок с новостройками в 2021 году.
Проникновение ипотеки на первичном рынке жилья близко к 90%, и практически все кредиты выдаются по льготным программам, сказал Гольдберг. На вторичном рынке, по его оценке, примерно половина всех сделок заключается с ипотекой.
Власти в конце прошлого года продлили госпрограмму льготной ипотеки до 1 июля 2024 года, повысив ставку.
С первичного рынка ушел сегмент альтернативных сделок - когда граждане продавали жилье, добавляли накопленные средства и покупали жилье большей площади, улучшая условия.
«Отдельная проблема - постоянно падает средняя площадь вводимых квартир, сейчас она уже составляет меньше 50 (квадратных) метров, хотя еще недавно была 55, больше половины строящихся квартир - это однокомнатные», - сказал Гольдберг.
Если с «однушками» все просто - это самый ликвидный товар у застройщиков, поэтому их и строится больше, то с дешевой ипотекой проблема стоит острее.
Директор департамента банковского регулирования и аналитики Банка России Александр Данилов считает, что покупателям навязывается ложный посыл: «Не важно сколько стоит квартира - важно, сколько вы платите в месяц».
Поэтому люди выбирают так называемую «ипотеку от застройщика» с околонулевой ставкой, но при этом итоговая стоимость квартиры сразу повышается процентов на 30, сказал он.
ЦБР видит риски в таких схемах и готов даже запретить их законодательно, если они не исчезнут с рынка из-за нормативных ограничений регулятора.
«Риски очевидны... ситуация экстремальная, сколько программы наносят вреда», - сказал Данилов.
Это касается и макроэкономической статистики - всем кажется, что цены на жилье растут, но цены просто искусственно завышаются застройщиками.
«Именно супердешевая ипотека в прошлом году разогнала цены на и без того перегретом рынке новостроек. Когда продавцы квартир на вторичке, смирившись с новой реальностью, пошли навстречу покупателям и начали опускать цены, застройщики, как раз благодаря нулевой ипотеке, умудрялись повышать стоимость жилья на 20-30-50%», - написала экономист, профессор МГУ Наталья Зубаревич.
Застройщики увеличили прибыли за счет дешевой ипотеки, серьезно завышая цены на вводимое жилье, сказал глава аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.
Один из крупнейших застройщиков России - Самолет - сообщал, что объем продаж первичной жилой недвижимости в 2022 году вырос на 45% к предыдущему периоду в денежном выражении и на 32% — в натуральном. При этом доля ипотечных контрактов увеличившись до 82% в 2022 году с 73% в 2021.
«Произошел сюрреализм - впервые в истории готовое жилье стало стоить дешевле процентов на 20-40%, чем строящееся жилье на этапе котлована в новостройке за счет искусственного завышения цены за счет субсидированной ипотеки», - добавил Репченко.
По его мнению, вредна рынку и программа льготной ипотеки от властей. Нужно возвращаться к нормальным ставкам по кредитам, считает он.
«Льготная ипотека - это антибиотик, его надо принимать в острую фазу, а потом отменять... наш большой - строительный рынок - уже подсел на антибиотик, как наркоман», - сказал Репченко.
Застройщики, по его словам, не снижают цены на новостройки, оправдываясь тем, что «это не позволит» банк, который профинансировал жилищный проект.
«Застройщики даже и хотели бы снизить цены, но завязка в том, что будет с банками - все висит в проектном финансировании», - сказал Репченко.
По оценке Гольдберга, запас непроданного жилья у застройщиков начал расти и превышает 40 миллионов квадратных метров, поэтому рано или поздно «включатся рыночные механизмы» и под давлением предложения цены пойдут вниз.
«Спрос (на жилье) уже оставляет желать лучшего, он стагнирует... снижение цен на новостройки - единственный выход, но выдержат ли это застройщики и кредитующие их банки?» - сказал Репченко.
Крупнейший в России банк - Сбербанк - увеличил кредитование девелоперов в 2022 году на 70%, а к 1 марта 2023 года портфель кредитов застройщикам жилья вырос до 3,1 триллиона рублей.
«Если говорить про остаток и доступные лимиты, это чуть больше 5 триллионов рублей. Это говорит о том, что много проектов, которые имеют гарантированное финансирование», - сказала управляющий директор - начальник управления финансирования недвижимости Сбербанка Светлана Назарова на конференции «Ипотечное кредитование в России».
Ипотечный портфель банков РФ в 2022 году вырос более чем на 2 триллиона рублей до 14,1 триллиона рублей, и в текущем году будет не меньше, ожидает Гольдберг. По пессимистическому сценарию ДОМ.РФ, ипотечный портфель банков достигнет 16,1 триллиона рублей к концу 2023 года.
Строительство, наряду с сельским хозяйством, стали драйверами российской экономики в прошлом году, показав значимый рост среди базовых отраслей. Строительная отрасль продемонстрировала рекордный показатель по вводу жилья – 102,7 миллиона квадратных метров, во многом благодаря ипотеке. (Елена Фабричная. Редактор Дмитрий Антонов)
