Московский рынок недвижимости, разогретый притоком населения и дешевой ипотекой предвоенных лет, пал жертвой российского вторжения в Украину.
По итогам года число сделок с квартирами в столице сократилось на 22%, до 132,6 тысячи, сообщил в понедельник Росреестр.
В декабре на «вторичном» рынке было заключено 14 тысяч сделок. И хотя это почти вдвое выше показателей летнего «дна», когда в месяц продавалось чуть больше 7 тысяч квартир, в годовом выражении спад ускорился: в октябре и ноябре это было 21–22%, а в декабре — уже 32%.
Проблема — на стороне спроса, пишут эксперты IRN. Предложение квартир, наоборот, резко увеличилось на фоне мобилизации, поднявшей волну эмиграции, которую статистика не видела с 1990-х.
С августа по октябрь 2022 года, по оценке IRN, число вторичных квартир, выставленных на продажу, увеличивалось на 20–30% в месяц. В ноябре рост прекратился, но предложение остается на максимумах, более чем вдвое превышая уровень до начала войны. Рынок новостроек также затоварен: на продажу выставлено на 40% больше объектов, чем годом ранее, а в Новой Москве объем экспозиции за год увеличился на 80%.
Как итог: цены, обновившие максимумы в первые месяцы войны, стремительно катятся вниз. По данным индекса Мосбиржи «Домклик», средняя цена квадратного метра в Москве за июнь–декабрь упала на 12% — с 288,8 до 255,7 тысячи рублей.
С учетом скидок, которые вынуждены давать продавцы в погоне за немногочисленными покупателями, цены обвалились на 15–20% с весны, оценивает IRN.
«И это объективно еще не предел», — предупреждает Егор Сусин, управляющий директор ГПБ Private Banking: на рынок будет давить мобилизация, присутствие наследных квартир (после смертности в пандемию), а также распродажа инвестиционных квартир первой волны.
Основная причина связана даже не с войной и мобилизацией и не с санкциями, полагают в IRN: «Главная проблема состоит в том, что на рынке недвижимости надулся огромный ценовой пузырь».
Благодаря низким ставкам Центробанка и льготной ипотеке за два ковидных года — 2020 и 2021 — цены на квартиры как в Московском регионе, так и в большинстве регионов России выросли на 50–100%. «В результате в новой реальности, наступившей после 24 февраля 2022 года, сложившийся к тому моменту уровень цен на жилье оказался абсолютно неактуальным. А нынешнее состояние рынка вполне можно описать таким термином, как идеальный шторм», — пишут эксперты IRN.
Власти сохранили программу льготной ипотеки и расширили семейную ипотеку, но это скорее только смягчит посадку цен, считает Сусин.
IRN прогнозирует, что от максимумов стоимость квадратного метра может скорректироваться на 30%. В результате цены на квартиры могут вернуться к уровням 2020 года. «Причем около половины этого падения рынок уже отыграл в 2022 году в явном или неявном виде — за счет торга и скидок», — добавляют эксперты.
